| 促销摸底刚性需求 后黄金周楼市或有反弹
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2008-10-08 08:42:07作者:来源: 上海证券报
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“在目前情况下,现金为王是评判企业战略优劣的第一原则。有实力和能够果敢让利的企业都将在未来被证明是成熟而有远见的,无论是恒大、万科还是别的公司。”市场人士称。
打折促销 楼市稍有复苏
当然,“黄金周”的中国楼市整体并没有因恒大等一些企业的热卖变得简单乐观。从各地房交会情况看,地方市场无论在供需比例、市场情绪方面都有极大不同。总体而言,前期滞涨的上海、北京、深圳等一线城市成交清淡,成都、太原、重庆、沈阳等二三线城市刚性需求相对坚挺。另外,即便在整体低迷的楼市形势下,优质、低价大盘仍旧受到刚性需求的追捧。
统计数据显示,历时5天的成都“十一”房交会,成交各类房屋达3134套,加上意向成交情况,其假日及后几日销量有望突破50万平方米。广州方面,“黄金周”期间(9月29日-10月6日)共计销售1052套,总成交面积超过11万平方米。上海方面,商品住宅日成交量同比明显下降,9月29日、30日、10月4日、5日四天,上海商品住宅日成交面积在1至2万平方米之间,而2007年10月4日蛭7日,上海商品住宅日成交面积在3.5至5万平方米之间。
各地的不同表现源自不同的区域市场情况。采访中记者发现,带动二三线城市楼市消费的动力主要来自三个方面,一是地方政府的救市政策,二是大量动拆迁带来的刚性需求,三是开发商折扣较大的降价政策。
以成都为例,市场人士介绍,5.12地震以来,成都出台部分购房补助和鼓励政策。比如购房者可获得在个人所得税、购房契税方面的相对优惠,同时拉长未开发土地的收回期限。另外,成都打出“宜居城市”牌,在居住环境方面的改善也吸引了大量外来人口迁居成都。
在此基础上,开发商协同推出降价战略,“有些房子2007年时卖到一平方米5、6千元,现在已经基本降到4000多了。房价降了,我们确实有能力看房买房了。”在某大型开发商售楼处,来自两个看房家庭的成都人告诉记者。
目前,成都流行的另一个变相降价方式是买房送面积,一些楼盘甚至打出“买一送一”的口号。记者深入调查发现,这种买一送一主要是通过拉高房间挑高,增大阳台面积或附送走廊等公摊面积的做法变相提高住房的实用面积。例如,成都某大型开发商开发的一个公寓住房中,楼书标明建筑面积90平方米,但实得面积甚至高达150平方米以上。即便销售价格卖到4500元/平方米,总价40万左右,但从实得面积来看,每平方米仅2600元/左右。
专家告诉记者,这一做法最初是为了规避“70-90”政策,即此前相关部门规定70％住宅需要建成90平方米以下户型的宏观调控要求,但后来,这一做法变成了开发商的降价促销手段。在销售心理也给购房者带来了低总价买大面积住房的心理迎合。
同样受惠于打折促销的还有广州恒大、碧桂园、保利等大盘,其中,恒大山水城夺得10月6日单日成交量冠军;保利城花园起价3628元/平米,还超值赠送1200元/平米装修,价格上的极大优势令其在“黄金周”期间收获颇丰。碧桂园集团旗下的凤凰城、荔城碧桂园、顺德碧桂园等更以一贯低价赢得市场。
相比之下,上海等城市的成交冷淡同样源于开发商在价格方面的观望。易居中国分析师付琦介绍,上海“十一假日楼市”与今年5月、7月的两次房展会相比规模更大,人气更足,这说明在目前市场微妙的时期,购房需求对于房地产市场依然十分关注。但绿地、大华等楼盘的价格调整范围与8月、9月相比并没有明显的增多。
易居预测,上海短期内成交会依旧平稳,成交良好的项目仍然集中在价格调整、产品优势明显,性价比高的项目。专家称,目前楼市并无强烈的杀跌心理,降价幅度在10％至20％就可以启动较强的销售热潮。
真的会有政策利好么？
除了二三城市的刚性需求开始抬头并带动部分优质楼盘热销,南京、西安等地方出台“救市”新政外,主管部门可能出台楼市利好的消息也已经在业内传开。
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